Nhu cầu ở thực và đầu tư lớn trong khi nguồn cung hạn chế đặc biệt trong khu vực nội thành và chi phí xây dựng tăng cao đang khiến giá biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội nói chung và tại Gamuda Gardens tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua.
Từ đầu năm 2021, thị trường bất động sản ghi nhận mức giá bán biệt thự, nhà liền kề tăng mạnh. Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản nhà ở của Savills Việt Nam cho thấy, mức giá sơ cấp trung bình của biệt thự trên thị trường đã đạt tới 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 60% theo quý và 82% theo năm.
Giá trung bình của nhà liền kề đạt 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm. Với nhà phố, giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất, tăng 12% theo quý và 30% theo năm.
Đơn cử tại Phân khu thấp tầng tại Gamuda Gardens. Mức giá chuyển nhượng biệt thự, liền kề đang dao động từ 180 - 200 triệu/m2, Vinhomes Riverside Long Biên từ 220 - 250 triệu/m2, Biệt thự đảo Ecopark từ 150 - 180 triệu/m2
Khu đô thị Gamuda Gardens
Nguyên nhân khiến giá bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội tăng cao được ông Matthew Powell,Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cung sơ cấp trên thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt trong một thời gian dài.
Trong quý này, thị trường không ghi nhận dự án nào mới được mở bán. Nguồn cung mới chỉ vỏn vẹn 245 căn, đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang chào bán từ giai đoạn trước.
Điều này càng cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đã thiếu vắng các dự án biệt thự, liền kề trong suốt một thời gian dài.
65% nguồn cung mới này đến từ giai đoạn 2 của dự án Starlake tại quận Tây Hồ, 35% còn lại đến từ quận Hà Đông và huyện Đông Anh.
Nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, quận Hoàng Mai với 26% thị phần.
Cùng với nguồn cung hạn chế, việc chi phí xây dựng tăng cũng là nguyên nhân khiến giá nhà ở gắn liền với đất ngày càng đắt đó. Theo Bộ Xây dựng, chỉ số giá xây dựng năm 2021 tăng 4,3% theo năm, chủ yếu do giá thép xây dựng tăng 30 - 40%.
Căn biệt thự sinh thái tại Gamuda Garden
Chi phí xây dựng mặt bằng chung cho các căn xây thô và hoàn thiện mặt ngoài đã tăng từ 5,5 triệu đồng/m2 sàn trong các năm trước lên tới 6,5 triệu đồng/m2 sàn trong năm nay, tương ứng với 18% tăng trưởng.
Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân đối với phân khúc bất động sản này là rất lớn, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường rất khả quan. Trong quý IV/2021, lượng giao dịch biệt thự, liền kề tăng với 411 căn bán được, tăng 96% theo quý nhưng giảm 19% theo năm.
Quận Tây Hồ ghi nhận lượng giao dịch cao nhất với 40% thị phần, theo sau là huyện Đông Anh với 21%. Nhà liền kề và nhà phố chiếm 57% lượng giao dịch, trong khi biệt thự chiếm 43% thị phần, tỷ trọng cao nhất từ quý I/2020.
Tỷ lệ hấp thụ đạt chung trên thị trường đạt 37%, tăng 17% theo quý và 4% theo năm. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt tới 83%.
Dự báo hoạt động thị trường, Savills cho rằng, trong năm 2022, sự thiếu hụt về nguồn cung biệt thự liền kề sẽ được khắc phục nhờ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện. Nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.
Theo đó, nguồn cung tương lai dự kiến đạt hơn 3.000 căn đến từ 13 dự án. 41% đến từ Hoài Đức, theo sau Đan Phượng với 26%. Khu vực phía Tây bao gồm Hà Đông, Hoài Đức và Đan Phượng sẽ có nguồn cung lớn nhất trong năm 2022 với hơn 2.200 căn.
Phía Đông Hà Nội cũng sẽ có sự tăng trưởng mạnh với nguồn cung mới ở Văn Giang, Hưng Yên từ dự án Ecopark và và một dự án lớn mới chuẩn bị mở bán, Vinhomes The Empire.
Ecopark với quy mô gần 500ha, ra mắt năm 2009, vẫn là một dự án lớn tại đây với giá chào bán tăng bốn đến năm lần kể từ khi ra mắt, tăng trưởng trung bình hàng năm khoảng 13%. Trong quý I/2022, khu đô thị Vinhomes The Empire 445ha sẽ bổ sung thêm 112ha quỹ đất nhà ở thấp tầng.
Ngoài Vinhomes The Empire, từ 2022 đến 2024, Vinhomes cũng sẽ triển khai hai đại đô thị khác tại Hà Nội bao gồm Vinhomes Wonder Park rộng 133ha tại Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa tại Đông Anh khoảng 380ha. Gamuda Land cũng sẽ bắt đầu mở bán phân khu đầu tiên của dự án Gamuda Lake Yên Sở. Phần lớn sản phẩm của các dự án này đều là nhà ở thấp tầng.
Trong quá khứ, các dự án của Vinhomes với quy mô tương tự dự án VinhomesWonder Park thường mất hai đến ba năm để bán hết, trong khi các dự án có quy mô lớn hơn như Ecopark thường mất lâu hơn để bán hết quỹ căn.
Vinhomes Ocean Park Gia Lâm có bước tăng giá ấn tượng từ khi mở bán 2018
Ba dự án tương lai này dự kiến sẽ đóng góp khoảng 2.000 đến 3.000 căn mỗi năm vào tổng lượng giao dịch thị trường (bao gồm cả Văn Giang), dự kiến sẽ quay trở lại mức trước đại dịch với 4.500 căn bán được mỗi năm.
Nhận định về các yếu tố sẽ tác động tích cực đến thị trường biệt thự, nhà liền kề, nhất là ở khu vực xa trung tâm Hà Nội, Savills cho rẳng, lượng kiều hối về Việt Nam đang tăng mạnh, năm 2021 đạt 12,5 tỷ USD, tăng 10% theo năm.
Theo Ngân hàng Nhà nước, Việt Nam đứng thứ tám thế giới và thứ ba trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương về lượng kiều hối năm 2021 theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới. Với tỷ trọng kiều hối vào bất động sản khoảng 20%, Savills ước tính nguồn vốn này chiếm 2% tổng giao dịch biệt thự/liền kề và khoảng 20% giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong năm 2021.
Bên cạnh đó, năm 2022 là một năm nhiều hứa hẹn cho các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng. Sáu nhánh lên xuống vành đai 3 đoạn từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long đã vừa được thông xe. Đường sắt số 3 Nhổn – Cầu Giấy hiện đang chạy thử nghiệm trước khi đi vào hoạt động chính thức.
Một số dự án trọng điểm góp phần cải thiện giao thông, đời sống kinh tế - xã hội và cảnh quan đô thị của Hà Nội có thể kể tới đại lộ Tây Thăng Long, đường vành đai 3.5, hoặc cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2.
Hà Nội gần đây cũng đang tích cực phối hợp với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh và Vĩnh Phúc để thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận phương án đầu tư, hình thức đầu tư cho đường vành đai 4.
Do đó, các dự án biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận khác nằm gần các tuyến đường vành đai chắc chắn sẽ được hưởng lợi.
